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武漢中電光谷(00798HK)如何成功轉型為“園區運營服務商”
來源: | 作者:和君咨詢產業園區事業部咨詢師 余頔 | 發布時間: 2020-04-16 | 1164 次瀏覽 | 分享到:


2020年初,一場突如其來的疫情,讓湖北武漢成為了全國乃至全世界關注的焦點。而在湖北武漢,有一家非常知名的園區上市公司——中電光谷,在短短幾年的時間內成功完成了商業模式的轉型升級,從“房地產開發商”成功轉型為“園區運營服務商”,并積極布局產業投資業務,持續往“企業合伙人”的角色轉變。



中電光谷如何成功實現商業模式的轉型升級?成功的關鍵要素有哪些?對產業園區上市公司的發展有何啟示?


 一、中電光谷的發展歷程 


中電光谷聯合控股有限公司(00798.HK)組建于2004年,于2014年3月在香港聯交所主板上市,目前的第一大股東是大型央企中國電子信息產業集團。在分析中電光谷轉型成功的原因之前,我們先來系統梳理回顧一下中電光谷的發展歷程:


第一階段:探索期

2004到2007年是中電光谷業務發展的“探索期”,以開發武漢光谷軟件園項目為主,逐漸培育形成產業園區開發的成熟能力。


第二階段:快速發展期

2007年,中電光谷進入“快速發展期”,努力構建產業園區開發運營的全產業鏈,先后組建了建筑設計院、吉天建設、光谷節能、麗島物業等產業鏈公司。2007到2014年,中電光谷在武漢開發運營了光谷金融港、武漢研創中心、武漢創意天地等7家產業園區,并且,從2011年開始嘗試走出武漢、面向全國,先后在青島、黃石、沈陽、鄂州、合肥、黃岡等城市選址布局了8個產業園區項目。


從2014、2015年報的營收結構來看,物業開發業務收入占比最高,2014年占比79.5%,2018年占比80.5%;商業運營服務、物業租賃業務收入占比低于15%。


中電光谷2014、2015年營業收入結構

 

第三階段:轉型變革期

2015到2018年,中電光谷邁入“轉型變革期”,由原來的專業產業園區開發公司向“產業資源共享平臺”、“創新生態”的構建者轉變,形成了“系統規劃”和“綜合運營”方法論體系以及全產業鏈協同機制。為了適應共享經濟和數字經濟時代新的挑戰,2015年中電光谷特別啟動了“互聯網+”行動計劃進行轉型變革。


2015年,中電光谷實現總營業收入19.04億元,其中運營服務與物業租賃收入占總營業收入比例僅有15.2%。2018年總營業收入30.01億元,產業園運營服務及產業園租賃等收入占比達到44%;2019年總營業收入33.77億元,產業園運營服務及產業園租賃等收入占總營業收入提升至50.4%,轉型變革成效顯著。


 二、中電光谷轉型成功的關鍵要素 


我們認為,中電光谷轉型升級背后的關鍵成功要素主要包括以下幾點:


1、高瞻遠矚,提早謀劃商業模式轉型升級

大多數國內產業園區上市公司在發展初期大多是按照“圈一片土地、布幾個產業、發展一批企業”的模式,依靠園區的“土地紅利”發展起來的,中電光谷也不例外,成立初期主要也是依靠開發建設武漢光谷軟件園等園區項目發展成熟。但是中電光谷的“過人之處”在于:能夠提前預見到行業環境、園區盈利模式的發展變化,從2015年開始就積極謀求轉型,擺脫單一的房地產開發營業模式,加快布局園區服務、產業投資等新興業務,并且能夠切實執行,在較短幾年時間內成功實現商業模式的轉型升級。


從2017到2019年的收入結構中可以明顯看出,中電光谷已經成功轉型“輕資產”為主的運營模式,2017年到2019年,中電光谷的產業園區和配套住宅的銷售收入、占營業收入的比例都在逐年下降,而園區租賃、產業園區運營服務的收入逐年上漲,占營業收入的比例也在逐年升高。2019年,中電光谷的產業園運營服務收入為14.96億元 ,與2018年同期相比上漲29.5% ,占2018年總營業收入比重達到了38.5%。由此可見,中電光谷集團正在逐步擺脫對產業園銷售業務的過度依賴,運營服務收入成為營收新的增長點。


中電光谷2017-2019年營業收入結構

數據來源:年報


2、央企入場,注入大量優質物業資源、產業資源

在中電光谷的轉型升級過程中,大型央企中國電子的“帶資入場”無疑給中電光谷的業績增長添了“一把火”。2016年,大型央企中國電子信息產業集團成為中電光谷的第一大股東,在入股時將旗下經營產業園區的中電科技資產注入到光谷聯合(后更名為“中電光谷”)中,為中電光谷新增了三個產業園的27 萬平米的已建物業、58 萬平米的在建物業和 93 萬平米的土地儲備。


在產業資源方面,中國電子旗下有近50家二級成員公司和14家控股上市公司,在集成電路與關鍵元器件、軟件與系統集成、高新電子、計算機及核心零部件、移動通信終端與服務、電子商貿與工程等業務領域具備強大的影響力和競爭優勢。而中電光谷所開發運營的產業園區,大多數都是以新一代電子信息產業為主題,在獲取相關產業資源方面無疑具備得天獨厚的優勢。


3、深耕服務,持續追求園區運營服務能力的提升

如果說園區開發建設盈利主要靠“圈地”,那么園區運營服務盈利就要有“真功夫”,也就是說,想要讓客戶愿意購買甚至持續購買你提供的服務,就必須要深耕運營服務領域,真正從客戶需求的角度出發,持續優化提升自身的運營服務能力。經過多年的發展,中電光谷已經形成了集數字園區系統、數字公寓系統、項目策劃、項目規劃、建筑設計、工程總承包、裝飾工程、不動產代理、區域能源服務、物業管理、聯合辦公、長租公寓、園區金融服務、餐飲、酒店等15大類綜合運營業務類型,幾項主要運營服務業務已經實現了連續的營收增長。

 

數據來源:年報


例如在物業管理服務領域,中電光谷2019年物業管理服務收入為5.43億元,與2018年同期相比增長21%。武漢麗島物業管理有限公司是中電光谷旗下的全資子公司,在2005年就成功取得了國家一級物業管理資質,不僅在傳統物業領域中擁有成熟的管理能力,同時也積極探索智慧物業、智慧園區運營等領域,利用物聯網、BIM三維可視化技術、移動互聯網技術對已有物業管理進行改革創新。例如,中電光谷建筑設計院的合肥金融港項目,BIM的應用為物業縮減管理人員39人,為后期每年物業管理節約人力成本約240萬元。


2019年中電光谷新增150萬平方米的物業服務面積,并且中標了服務期12年、總額14億元的“網安基地綜合運營服務”項目,足以證明其在運營管理服務方面的能力已經獲得了市場的高度認可。


4、長遠規劃,把握產業投資業務“窗口期”

在國內園區上市企業之中,以張江高科為代表的部分頭部企業已經在房地產銷售、基礎產業服務之外,重點發力產業投資業務,尋求從“園區服務商”轉變為“企業合伙人”的角色轉變。中電光谷也嗅到了“機會”,近兩年積極布局產業投資業務,雖然中電光谷目前的投資收益雖然還無法與“科技投行”張江高科相比,但是它通過投資企業獲取企業成長紅利形成了新的利潤增長點,并且還通過投資減弱企業間信任問題,為構建產業資源共享平臺提供了重要戰略支撐。


目前,中電光谷創始發起了兩家產業投資基金企業,一家是零度資本,主要開展私募股權投資、并購重組、投融資對接、投資咨詢及創業投資服務等業務,與多地政府合作設立了天使投資基金、產業投資基金、并購基金。截至2018年底,零度資本管理基金總規模已經超過70億元。另一家是中電中金,主要投資于半導體以及新興電子行業及相關產業鏈上下游的領先企業。根據中電光谷2019年中期報告的數據,中電中金基金投資的慧聯無限(低功耗廣域物聯網綜合服務商,業務聚焦智慧平安社區、智慧建筑和抄表等)在2019年上半年的營收同比增長47.3%,中電光谷對慧聯無限投資的公允價值增值了0.82億元。


 三、總結與啟示 


綜觀國內二十幾家園區上市公司,中電光谷可謂是近兩年轉型成功的“標桿案例”,從近幾年的年報數據來看,中電光谷已經成功實現了商業模式的轉型升級,從園區“1.0階段”成功升級到“2.0階段”,并且已經顯現往“3.0階段”升級的良好態勢。商業模式的轉型升級、業務結構的優化改善,也為中電光谷帶來了強勁的現金流,使其抗風險的能力進一步提升,2019年中電光谷經營活動產生的現金流量為凈流入約3.9億元,而2018年則是凈流出3.54億元。


對于國內其他園區上市公司而言,中電光谷的成功經驗或許無法完全復制,但是卻有很多可借鑒之處,既要密切關注市場環境、行業環境的發展變化提前布局,明確自身的戰略發展目標,也要及時調整業務組合,創新升級商業模式。


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